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  房企掙扎困局:融資收緊債券賣不動 償債高峰將至  
   
  發布時間: 19-06-26 09:23:31am     
         
 

     目前,房企比較常見的融資模式分別是,私募基金、信托、開發貸。通過這幾種模式,可以有效幫助房企拿地建設,降低自己自有資金的占用情況。監管嚴格之后,上述幾種融資模式收到極大影響,信托負增長、銀行貸款額度緊張。

  嚴厲的政策監管和揮之不去的高杠桿風險,讓房企的融資進一步吃緊。

  6月的一個夏日夜晚,上海微風徐徐,在金融機構工作的陳奕諾(化名)已經連續多日在公司加班。見到記者的時候,他把襯衣扣子解開,長長吐了一口氣。“最近幫一家評級3A的房企對接公司債資金方,票面利率8%,結果市場反應很差,幾乎沒有資金方愿意購買。”

  經歷了此前幾個月的融資寬松期,金融機構也開始放開招聘。陳奕諾在這個周期里,剛剛跳槽來到現在這家公司,哪知第一個接手的項目就如此棘手。

  陳奕諾的焦慮不過是這個時代整個地產融資從業者的縮影,在其背后,房企融資再度進入冰點。

  國內債券賣不動

  房地融資收緊,來源于今年5月的一份文件。

  2019517日,銀保監會官網發布了銀保監發(201923號文,明確要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資。

  在此背景下,信托貸款余額在經歷了3月份短暫的反彈后于5月再次回落。20195月,信托貸款增量就呈現負增長態勢。

  隨后,市場有消息傳出,監管層已經將一些拿地激進、制造地王的企業納入監管,并準備暫停地王企業的債券與ABS(資產抵押證券)發行。

  613日,央行黨委書記、銀保監會主席郭樹清在2019年第十一屆陸家嘴論壇上演講時稱,近年來,我國一些城市住戶部門杠桿率急速攀升,相當大比例居民家庭負債率達到難以持續的水平。“更嚴重的是全社會的新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域,一些房地產企業融資過度擠占了信貸資源,導致資金使用效率進一步降低,助長了房地產投資投機行為。”

  “上周我去北京見了一個券商,他們已經暫停幫很多激進房企發債融資。此前流出的一份發債被叫停名單上的房企,基本停止了公開市場融資。”一位上市房企資金總告訴第一財經記者。

  陳奕諾提到的房企,是融信中國。這家發跡于福建繼而將總部遷至上海的房企,在過去幾年一直保持較為激進的財務擴張策略,縱然通過減少拿地降低了負債情況,凈負債率依舊超過100%,高于行業公認的80%安全線。

  融信中國只是一個縮影,目前大部分民營企業債券幾乎都是無人問津狀態。

  目前,房企比較常見的融資模式分別是,私募基金、信托、開發貸。這幾種模式可以有效幫助房企拿地建設,降低自有資金的占用情況。監管嚴格之后,上述幾種融資模式受到極大影響,信托負增長、銀行貸款額度緊張。

  為此,很多房企迫于資金壓力開始境外融資。記者注意到,包括藍光發展、中南建設、新湖中寶、華南城、正榮地產、融信中國紛紛宣布美元債發行完成。從融資成本看,大部分票面成本已經超過10%,考慮到綜合融資費用,可能還將更高。

  高成本不計代價境外融資背后,第一是境內房企融資困難,第二是房企本身債務承壓較大。

  天風證券研究顯示,5月初對企業端和居民端的融資政策均有所收緊,540家典型上市房企融資367.99億元,比4月下降52.07%,創2019年以來的新低位。

  “大家都比較悲觀,即便每天工作到深夜,也不知工作是否能見到成效。”一位房企內部人士告訴記者。

  灰色地帶猶存

  政策監管加碼背后,是房地產融資一直以來的高杠桿和激進。

  雖然監管層對于房企前融(指拿地后支付的土地款部分)和前前融(指拿地前支付的保證金)一直保持高壓態勢,但是目前房企幾乎均在開展前端融資。

  目前市面上的土地款融資業務主要分兩類,第一類是土地保證金配資,融資主體一般需是百強地產開發商,融資區域基本都限定在全國一二線城市,融資成本一般都為年化20%~25%不等,配資比例一般在1112。第二類是土地出讓金配資,融資主體一般需是百強地產開發商、地方龍頭房企,融資區域集中在全國一二線城市、強三線城市,融資成本一般在年化16%~24%不等,配資比例一般為1112

  “我們通常的操作方法是新設立一個項目公司,再通過項目公司母公司作為融資主體取得融資款后,在雙方共管下將其用于保證金或土地款的繳付,交易結構上大部分為明股實債(股權過戶+質押)。”上述房企資金總告訴記者。

  這樣操作實際上,給了房企加杠桿融資披上合規外衣。

  “我們最高融資下來,自有資金比例只有一成。”一位房企總裁此前向記者透露。

  除了前端融資外,很多非標產品可以通過各地金融資產交易所掛牌,合規募集資金。“金交所的存在給了非標融資轉標的機會,把一些以前面臨問題的融資合規化。”陳奕諾告訴記者。

  通過金交所,私募基金可以合法合規對外募集資金,進而實現為地產輸血。

  最近幾年,快速發展的中梁地產,就通過內部的私募基金,為企業的發展不斷輸血。

  上海忠信徐企業管理公司(下稱“忠信資本”)就是中梁地產隱蔽的資金運作平臺,忠信資本創立于2015年,總部位于上海,是一家專業型資產管理公司。原創始人徐亮瓊,是中梁控股執行董事兼高級副總裁,又名徐忠信,是中梁董事長楊劍妻弟。目前,忠信資本已成立9家專業資產管理公司,累計發行基金34只,投資項目137個,累計資產管理規模超300億。

  實際上,在急速擴張這幾年,中梁一直通過忠信資本助力自身發展。

  2019516日,忠信資本基金經理王猛在“走進忠信,了解中梁,房地產投資形勢交流會”上稱,忠信資本與中梁地產建立了長期穩定的合作伙伴關系。此外,忠信資本官方列出的投資項目,均系中梁旗下蘇州獨墅御湖、首府壹號院項目等樓盤。

  “忠信資本一開始是針對公司高層、核心社會關系進行內部融資,后來因為知名度上升和收益率有保障,開始面向普通員工、供應商,繼而面向全社會進行融資。”一位知情人士告訴記者。

  當時,中梁地產內部為了推廣自己的這個私募基金,曾號召所有員工轉發忠信資本的宣傳內容。早期看,這個基金因為投資項目可以選擇,投資回報率一直較高,隨后中梁內部要求,該基金如果投資,必須一個區域項目全投,因而降低了這個基金的回報。

  “我投資的時候年化收益接近100%100萬就可以投。”一位中梁內部人士曾告訴記者。

  而對私募基金的運用,便是中梁過去幾年規模翻倍而總借款較為平衡的原因。20162018年,中梁的銀行及其他借款總額分別為202.26億、244.76億以及270.05億元,整體保持平衡,并沒有因為市場規模翻10倍而大幅度增加。

  償債高峰將至

  事實上,讓諸多房企感到壓力的是,即將到來的債務與融資吃緊、銷售冷淡的矛盾。

  從去年開始,泰禾集團、華夏幸福就相繼傳出資金鏈緊繃,更有一些中小房企則直接出現債務違約。

  今年5月,華夏幸福公告, 20191~4月累計新增借款金額359.30億元,占2018年末凈資產的比例為65.67%。截至2019430日借款余額1749.69億元。

  克而瑞數據顯示,2018年末176家房企總有息負債規模為68456億元,同比增長16.6%。其中64家重點房企總有息負債58109億元,同比增長18.7%,重點房企債務增加幅度大于其他房企。2018年期末64家重點房企總有息負債占比為84.9%,同比增加1.5個百分點。

  不久前,恒大地產集團一宗110億元公司債券發行申請獲深交所通過。公告披露的內容顯示,該期債券募集資金擬用于償還到期或回售公司債券、支付公司債券利息,其中包括15恒大0486.42億元、16恒地0148.51億元利息支付,合計擬支付規模134.93億元。

  而其他發行美元債的房企,包括正榮地產、融信中國,基本也是將募集資金進行債務清算和再融資。

  恒大研究院數據顯示,截至2018年底,房企各主要渠道有息負債余額為20.3萬億,預計將在2019~2021年集中到期,其中2019年到期規模高達6.8萬億。在債務密集到期、銷售下滑、其他渠道受阻背景下,房企大多只能借新還舊,融資規模的上升實質是到期債務規模的大幅增加。

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  很多資金緊張的房企還可以通過出售部分股權,獲取現金回籠。截至23日,北京產權交易所預披露的信息顯示,6月以來涉及房地產行業的股權轉讓項目有8宗,5月以來為20宗。

  今年以來,華僑城、陽光100、上置集團、粵泰股份、泰禾集團等均選擇出售項目股權,進而實現回血。

  而房企不得不面對的是,融資趨緊之后,市場并沒有想象的那么樂觀。

  天風證券研究顯示,部分城市(南京、合肥)首套房貸利率上浮15%,且多地公積金出現收緊政策。受此影響,5月百強房企成交環比增加,同比增速有所下滑,其中布局一二線為主房企略有降溫,三四線房企銷售降溫較快。

6·30前基本要以價換量回籠資金,現在幾乎所有房企都不支付供應商款項,大家都希望自己的中期報表好看一點,未來融資方便一點。”一位房企高管說。

 

 
   
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